Warum spielt der Cashflow eine wichtige Rolle bei erfolgreichen Immobilien Investitionen?
Der Cashflow ist im Wesentlichen die Bewegung des Geldes. Dies ist der Nettobetrag, der auf Ihrem Konto ein- und ausgezogen wird. Dies kann entweder zu einem negativen Cashflow (dh die Ausgaben sind höher als die Einnahmen) oder zu einem positiven Cashflow (dh Ihre Einnahmen übersteigen Ihre Ausgaben) führen. Es gibt viele Möglichkeiten, in Immobilien mit unterschiedlichen Cashflows zu investieren. Einige investieren mit Bargeld, andere mit Bankhebeln. Dies alles wirkt sich auf den Cashflow Ihrer Investition aus. Schauen wir uns also drei verschiedene Cashflow-Szenarien an, wenn Sie in Immobilien investieren.
1. In Immobilien nur mit Bargeld investieren
| Immobilien | büro |
| Immobilienpreis | 300 000 |
| Darlehensbetrag | 0% |
| Investitionsdauer (m) | 120 |
| Marktwachstum | 4.5% |
| Mietrendite | 6.5% |
| Indexierung | 2.0% |
| IRR | 10.1% |
Nehmen wir als Beispiel eine gewerbliche Bürofläche mit einem moderaten Preis von 300 000 €. Wenn Sie diese Immobilie in bar kaufen, müssen Sie 300 000 Ihres eigenen Geldes einzahlen. Ja, das ist eine große Ausgabe, aber als Gegenleistung erhalten Sie 1625 € pro Monat als Einkommen, das sich jedes Jahr um einen Index von 2% (bezogen auf die Inflation) erhöht und über 120 Monate (10 Jahre) auf 2000 € steigt. Sie werden auch einen Gewinn aus Kapitalgewinnen erzielen, der jedoch auf dem Papier bleibt, bis er beim Ausstieg aus Ihrer Investition in echtes Geld umgewandelt wird.
Risikoszenario
Im Falle eines Marktabschwungs behalten Sie Ihre Mieteinnahmen. Wenn ein Mieter Probleme mit Zahlungen hat, müssen Sie möglicherweise Ihren Mietpreis um 10 bis 20% senken, um schnell einen neuen Mieter zu finden. Sie werden jedoch überleben und vor allem weiterhin Geld verdienen. Der Markt wird sich irgendwann erholen und Sie können zu Ihrem prognostizierten Einkommensniveau zurückkehren.
Zusammenfassung
Wenn Sie nur mit Bargeld in ein Mietobjekt investieren, haben Sie eine sichere Investition mit einem stabilen Cashflow und einer guten Toleranz gegenüber Marktveränderungen. Sie erhalten ca. 10,1% der Gesamtrentabilität und ein stabiles monatliches Einkommen von 1625 €, das zur Deckung der Ausgaben und zur Reinvestition verwendet werden kann.
2. Getriebene Investition: 50/50
| Immobilien | büro |
| Immobilienpreis | 300 000 |
| Darlehen % | 5% |
| Darlehensbetrag | 50% |
| Investitionsdauer (m) | 120 |
| Marktwachstum | 4.5% |
| Mietrendite | 6.5% |
| Indexierung | 2.0% |
| IRR | 12.0% |
Nehmen wir nun an, es gibt eine Bank, die bereit ist, Ihnen ein Darlehen für den Kauf dieser Gewerbeimmobilie im Wert von 300 000 € zu gewähren. Die erste Frage lautet: „Wie viel Geld möchten Sie von der Bank nehmen?“ Nehmen wir in diesem Investitionsszenario an, Sie nehmen 50%, das sind 150 000 aus Ihrer Tasche, und zahlen 10 Jahre lang moderate 5% Zinsen auf das Darlehen. Die gute Nachricht ist, dass Sie nur 150 000 bezahlen müssen, um die Immobilie zu kaufen. Jetzt haben Sie jedoch einen monatlichen Aufwand von 1590 €, um das Darlehen auf dem zurückzuzahlen Eigentum. Als Kompromiss erhalten Sie nur 35 € aus den Mieteinnahmen als monatlichen Cashflow, der über 120 Monate (10 Jahre) schrittweise auf 360 € pro Monat ansteigt.
Risikoszenario
Wenn etwas mit dem Immobilienmarkt passiert, wird Ihr Cashflow negativ und Sie müssen mehr Geld zur Deckung Ihrer Hypothekenkosten einsetzen. Anpassungen des Mietpreises können möglicherweise zu einem negativen Cashflow führen. Um diese Investition zu halten und am Ende vom Kapitalwachstum zu profitieren, müssen Sie dieser Investition kontinuierlich mehr von Ihrem eigenen Geld hinzufügen, um sie zu halten flott.
Zusammenfassung
Sie erhalten einen IRR von 12% und gehen eine feine Linie. Sie finanzieren nur die Hälfte des Kaufpreises, aber Sie opfern auch die Mieteinnahmen, indem Sie eine hohe Hypothek bezahlen. Wenn etwas schief geht, müssen Sie dem Projekt persönliche Finanzen hinzufügen. Dies macht auch die Auswahlkriterien für Immobilien viel strenger und anspruchsvoller. Wenn Sie auf eine Immobilie stoßen, in die Sie mit diesem Setup sicher investieren können, haben Sie höchstwahrscheinlich nur wenige Stunden oder Tage Zeit, um das Geschäft abzuschließen. Das ist definitiv nicht genug Zeit, um eine Bankkreditbewertung durchzuführen.
3. Getriebene Investition: 80/20
| Immobilien | büro |
| Immobilienpreis | 300 000 |
| Darlehen % | 5% |
| Darlehensbetrag | 80% |
| Investitionsdauer (m) | 120 |
| Marktwachstum | 4.5% |
| Mietrendite | 6.5% |
| Indexierung | 2.0% |
| IRR | 14.3% |
Nehmen wir in diesem Szenario an, Sie haben eine Bank, die bereit ist, 80% der Immobilie für die gleichen 5% Zinsen zu finanzieren, was heutzutage recht selten ist. Sie müssten nur 60 000 Euro ausgeben, aber die monatliche Darlehenszahlung wäre mit 2545 € himmelhoch, was mehr als Ihre monatlichen Mieteinnahmen ist.
Risikoszenario
In diesem Immobilieninvestitionsszenario müssen Sie auf jeden Fall monatlich mehr Geld investieren, um die Hypothek zu decken. Wenn die Wirtschaft ins Wanken gerät, müssen Sie noch mehr von Ihrem eigenen Geld investieren. Dieses Investitionsszenario fühlt sich eher nach Sklaverei an als nach einem nachhaltigen Investor. Sie haben auch ein sehr realistisches Risiko, dass die Bank eine zusätzliche Garantie verlangt. Wenn Sie aus irgendeinem Grund längere Zeit ohne Mieter sind, verursachen Ihre Hypothekenkosten ein tiefes Loch in Ihren Finanzen.
Zusammenfassung
Bei dieser Investitionsoption müssen Sie verstehen, dass Sie jeden Monat mehr Geld aus Ihrer Tasche (920 € zusätzlich zu Ihren Mieteinnahmen) hinzufügen müssen, um über Wasser zu bleiben. Dies würde sich über 10 Jahre auf 90.000 summieren, aber Ihren IRR auf 14% erhöhen. Eine Verlängerung der Laufzeit des Darlehens auf 20 Jahre würde dazu beitragen, dass für diese Art von Investition keine zusätzlichen Mittel erforderlich sind, da Sie die niedrigeren Hypothekenzahlungen mit Ihren Mieteinnahmen decken könnten. In Bezug auf Risiken und „Gehen a“ wäre dies jedoch ähnlich wie in Szenario 2 feine Linie‘. Es ist auch sehr unwahrscheinlich, dass Sie 20 Jahre lang einen kommerziellen Kredit von einer Bank erhalten, und Sie hätten auch keinen Cashflow aus der Miete. Auch die Chancen, dass die Wirtschaft innerhalb von 20 Jahren eine Korrekturphase hat, sind ziemlich hoch.
Wie kann ich sicherstellen, dass meine Investition einen positiven Cashflow aufweist?
Es gibt viele Meinungen darüber, wie Sie Ihre Investitionen steigern können. Einige sagen, es sei immer am besten, die Hebelwirkung der Banken zur Finanzierung einer Investition zu nutzen. Andere empfehlen, Immobilien selbst in bar zu kaufen, Profis dies für Sie tun zu lassen oder Ihr Portfolio zu diversifizieren, um Risiken zu minimieren und so weiter. Die Wahrheit ist, Sie können über Methodik streiten, aber Sie können nicht mit Mathematik streiten. Daher ist es wichtig, die Zahlen zu ermitteln und herauszufinden, wie Sie den bestmöglichen positiven Cashflow aus Ihrer Investition erzielen können, ohne zu viel Risiko einzugehen.
Berücksichtigen Sie alle Cashflow-Risiken
Sie müssen verschiedene Risikoaussagen berücksichtigen. Was passiert, wenn die Wirtschaft nach Süden geht? Schließlich tätigen Sie eine langfristige Investition, sodass Sie die verschiedenen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Entwicklung berücksichtigen müssen. Was passiert auch, wenn für die nächsten 3 Jahre eine Marktkorrektur erfolgt? Wirst du mit einer schweren Hypothek überleben? Alle oben genannten Cashflow-Szenarien sind mit Risiken verbunden, und jedes hat seine eigene Rentabilität und seinen eigenen Silberstreifen.
Was ist die Schlussfolgerung?
Wenn Sie ein stabiles regelmäßiges oder sogar passives Einkommen suchen, sollten Sie bei der Kreditfinanzierung sehr vorsichtig sein, da dies zusätzliche Hypothekenkosten verursacht. Die Finanzierung einer Immobilieninvestition mit einem Darlehen kann Ihnen langfristig eine bessere Rendite bringen, aber der Preis, den Sie zahlen, ist der Verlust des monatlichen passiven Einkommens. Wenn Sie die Maximierung des Eigenkapitals mithilfe von Bankhebeln und anderen Finanzinstrumenten anstreben, sollten Sie sich der Risiken bewusst sein, die Sie eingehen. Dies kann zu einer Einkommenssteigerung führen, aber es ist auch das, was viele berühmte Leute dazu bringen muss, bankrott zu gehen: Trump Entertainment Resorts, General Growth Properties usw.
Reinvest24 nimmt seine Investitionen sehr ernst und wir bewerten Risiken und verschiedene Entwicklungsszenarien sehr sorgfältig. Unser Ziel ist es, die Erträge aus Immobilieninvestitionen zu maximieren, ohne zu viel Risiko einzugehen und unsere Anleger möglicherweise negativen Szenarien auszusetzen. Ein gesunder, positiver monatlicher Cashflow aus einer Immobilie ist das, was im Laufe der Zeit wirklich zu einem echten Gewinn führt. Dies gilt insbesondere für Immobilien, die sich langfristig im Eigentum befinden.
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