¿Por qué el flujo de caja juega un papel importante en las inversiones inmobiliarias exitosas?

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El flujo de caja es esencialmente el movimiento de dinero. Es la cantidad neta que entra y sale de su cuenta, lo que puede generar un flujo de efectivo negativo (lo que significa que los gastos son más altos que los ingresos) o un flujo de efectivo positivo (lo que significa que sus ingresos superan sus gastos). Hay muchas formas de invertir en bienes inmuebles con diferentes flujos de efectivo. Algunos optan por invertir en efectivo, otros utilizan el apalancamiento bancario. Todo esto afecta el flujo de caja de su inversión, así que echemos un vistazo a 3 escenarios de flujo de caja diferentes cuando se trata de invertir en bienes inmuebles.

1. Invertir en bienes inmuebles solo con efectivo

Propiedad tipo	inmueble
Precio de la propiedad	300 000
Porcentaje del préstamo	0%
Tiempo de inversión (m)	120
Crecimiento del mercado	4.5%
Rendimiento de alquiler	6,5%
Indexación	2,0%
IRR	10,1%

Como ejemplo, usemos un espacio de oficina comercial con el precio moderado de 300 000 €. Si compra esta propiedad en efectivo, debe depositar 300K de su propio dinero. Sí, eso es un gran gasto, pero lo que obtienes a cambio son ingresos de 1625 € mensuales, que se incrementarán en un índice del 2% (relacionado con la inflación) cada año hasta los 2000 € durante 120 meses (10 años). También obtendrá una ganancia de la ganancia de capital, pero permanecerá en el papel hasta que se convierta en dinero real cuando salga de su inversión.

Escenario de riesgo

En el caso de una recesión del mercado, aún conservará sus ingresos por alquiler. Si un inquilino se mete en problemas con los pagos, es posible que deba disminuir su tasa de alquiler en un 10-20% para obtener rápidamente un nuevo inquilino, pero sobrevivirá y, lo más importante, seguirá ganando dinero. Con el tiempo, el mercado se recuperará y podrá volver a los niveles de ingresos previstos.

Resumen

Al invertir en una propiedad de alquiler solo con efectivo, tendrá una inversión segura con un flujo de caja estable y una buena tolerancia a las sacudidas del mercado. Obtienes aproximadamente un 10,1% de la rentabilidad total y unos ingresos mensuales estables de 1625 €, que se pueden utilizar para cubrir gastos y reinvertir.

2. Inversión orientada: 50/50

Propiedad tipo	oficina
Precio de la propiedad	300 000
Préstamo %	5%
Porcentaje del préstamo	50%
Tiempo de inversión (m)	120
Crecimiento del mercado	4,5%
Rendimiento de alquiler	6,5%
Indexación	2,0%
IRR	12%

Ahora, supongamos que hay un banco que está dispuesto a darte un préstamo para la compra de este local comercial por valor de 300 000 €. La primera pregunta es «¿cuánto dinero quieres sacar del banco?» En este escenario de inversión, supongamos que saca el 50%, que son 150 000 de su bolsillo, pagando un interés moderado del 5% sobre el préstamo durante 10 años. La buena noticia es que solo necesita depositar 150K para comprar la propiedad. Sin embargo, ahora tiene un gasto mensual de 1590 € para devolver el préstamo de la propiedad. Como compensación, solo recibirá 35 € de los ingresos por alquiler como flujo de caja mensual, que aumentará gradualmente a 360 € por mes durante 120 meses (10 años).

Escenario de riesgo

Si algo le sucede al mercado inmobiliario, su flujo de caja se volvería negativo y tendría que depositar más dinero para cubrir los gastos de la hipoteca. Cualquier ajuste en el precio del alquiler puede resultar en un flujo de caja negativo, lo que significa que para mantener esta inversión y la ganancia del crecimiento del capital al final, deberá agregar continuamente más de su propio dinero a esta inversión para mantenerla. a flote.

Resumen

Obtienes una IRR del 12% y «caminas por una línea muy fina». Usted financia solo la mitad de la compra, pero también está sacrificando los ingresos por alquiler al pagar una hipoteca considerable. Si algo sale mal, deberá agregar finanzas personales al proyecto. Esto también hace que los criterios de selección de la propiedad sean mucho más estrictos y exigentes. Si encuentra una propiedad en la que es seguro invertir con esta configuración, lo más probable es que solo tenga unas pocas horas o días en el mejor de los casos para cerrar el trato. Definitivamente no es tiempo suficiente para pasar por el proceso de evaluación de un préstamo bancario.

3. Inversión orientada: 80/20

Propiedad tipo	oficina
Precio de la propiedad	300 000
Préstamo %	5%
Porcentaje del préstamo	80%
Tiempo de inversión (m)	120
Crecimiento del mercado	4,5%
Rendimiento de alquiler	6,5%
Indexación	2,0%
IRR	14.3%

Ahora, en este escenario, supongamos que tiene un banco que está dispuesto a financiar el 80% de la propiedad por el mismo 5% de interés, lo cual es bastante raro en estos días. Solo necesitaría depositar 60K, pero el pago mensual del préstamo sería altísimo a 2545 €, que es más que sus ingresos mensuales por alquiler.

Escenario de riesgo

En este escenario de inversión inmobiliaria, tendrá que depositar más dinero en cualquier caso mensualmente para cubrir la hipoteca. Si la economía se tambalea, tendrá que depositar aún más de su propio dinero. Este escenario de inversión se parece más a la esclavitud que a convertirse en un inversor sostenible. También tiene un riesgo muy realista de que el banco solicite una garantía adicional. Si por alguna razón se encuentra sin un inquilino por un largo período de tiempo, los gastos de su hipoteca causarán un profundo agujero en sus finanzas.

Resumen

Con esta opción de inversión tienes que entender que necesitarás añadir más dinero de tu bolsillo (920 € además de tus ingresos por alquiler) cada mes para mantenerlo a flote. Esto sumaría hasta 90K en 10 años, pero aumentaría su IRR al 14%. Aumentar el período del préstamo a 20 años ayudaría a que este tipo de inversión no requiera financiación adicional, ya que podría cubrir los pagos hipotecarios más bajos con sus ingresos por alquiler, pero sería similar al escenario 2 en términos de riesgos y una delgada línea’. También es muy poco probable que obtenga un préstamo comercial de un banco durante 20 años y tampoco tendría ningún flujo de efectivo del alquiler. Además, las posibilidades de que la economía tenga una fase de corrección dentro de un período de 20 años son bastante altas.

Con esta opción de inversión tienes que entender que tendrías que añadir más dinero de tu bolsillo (920 euros además de tus ingresos por alquiler) cada mes para mantenerlo a flote. Esto sumaría hasta 90K en 10 años, pero aumentaría tu TIR al 14%. Aumentar el período del préstamo a 20 años ayudaría a que este tipo de inversión no requiere financiación adicional ya que podría cubrir los pagos de la hipoteca más bajos con sus ingresos por alquiler, pero sería similar al escenario 2 en términos de riesgos y «caminar por una línea fina». También es muy poco probable que obtengas un préstamo comercial de un banco a 20 años y además no tendrías ningún flujo de efectivo por el alquiler. Además, las posibilidades de que la economía tenga una fase de corrección en un período de 20 años son bastante altas.

¿Cómo puedo asegurarme de que mi inversión tenga un flujo de caja positivo?

Hay muchas opiniones sobre cómo hacer crecer sus inversiones. Algunos dicen que siempre es mejor utilizar el apalancamiento bancario para financiar una inversión. Otros recomiendan comprar bienes inmuebles usted mismo en efectivo, dejar que los profesionales lo hagan por usted o diversificar su cartera para minimizar los riesgos, etc. La verdad es que puedes discutir sobre metodología, pero no puedes discutir con matemáticas. Por lo tanto, es importante hacer los números y descubrir cómo recibir el mejor flujo de efectivo positivo posible de su inversión sin correr demasiado riesgo.

Tenga en cuenta todos los riesgos del flujo de caja

Debe tener en cuenta varias afirmaciones de riesgo. ¿Qué pasa si la economía va hacia el sur? Después de todo, está haciendo una inversión a largo plazo, por lo que debe considerar las diferentes posibilidades de desarrollo económico. Además, ¿qué sucede si hay una corrección del mercado durante los próximos 3 años? ¿Sobrevivirá con una hipoteca pesada? Todos los escenarios de flujo de efectivo anteriores conllevan riesgos, y cada uno tiene su propia rentabilidad y un lado positivo.

Entonces, ¿cuál es la conclusión?

Si está buscando un ingreso estable, regular o incluso pasivo, debe tener mucho cuidado con la financiación de préstamos, ya que esto generará gastos hipotecarios adicionales. Financiar una inversión inmobiliaria con un préstamo puede darte una mejor rentabilidad a largo plazo, pero el precio que pagas es la pérdida de ingresos pasivos mensuales. Si busca la maximización del capital mediante el apalancamiento bancario y otros instrumentos financieros, debe ser consciente de los riesgos que está asumiendo. Esto puede llevar a un aumento en los ingresos, pero también es lo que tiene que llevar a muchas personas famosas a la quiebra: Trump Entertainment Resorts, General Growth Properties, etc.

Reinvest24 se toma muy en serio sus inversiones y evaluamos los riesgos y los diferentes escenarios que se pueden desarrollar con mucho cuidado. Nuestro objetivo es maximizar los ingresos de las inversiones inmobiliarias sin asumir demasiado riesgo y exponer potencialmente a nuestros inversores a escenarios negativos. Mantener un flujo de caja mensual positivo y saludable de una propiedad es lo que realmente generará ganancias reales con el tiempo. Esto es especialmente cierto cuando se trata de propiedades que se poseen durante un período prolongado.

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