Почему положительный денежный поток важен для успешных инвестиций в недвижимость?
Денежный поток – движение денег. Это разница между поступающими на счёт и уходящими со счёта средствами. Отрицательный денежный поток — когда расходы превышают доходы, а положительный — наоборот, когда ваши доходы превышают расходы. При инвестировании в недвижимость некоторые предпочитают приобретать объекты за наличные, другие используют банковские инструменты. Все это определяет денежный поток ваших инвестиций, поэтому давайте рассмотрим 3 разных сценария осуществления инвестиций.
1. Приобретение за наличные
| Тип объекта | офис | ||||
| Цена | 300 000 | ||||
| Объем займа | 0% | ||||
| Период инвестирования (м) | 120 | ||||
| Рост рынка | 4,5% | ||||
| Арендная доходность | 6,5% | ||||
| Процент индексации | 2,0% | ||||
| IRR | 10,1% | ||||
Возьмём в качестве примера офис по умеренной цене 300 000 евро. Если вы купите такую недвижимость за наличные, вам придется выложить триста тысяч из своего кармана. Да, это большой расход, но вы получаете взамен 1625 евро ежемесячного дохода, который будет индексироваться на 2% каждый год, чтобы соответствовать инфляции, увеличиваясь до 2000 евро за 120 месяцев (10 лет). Вы также получите прибыль от увеличения стоимости объекта, но она останется «на бумаге» до тех пор, пока вы не продадите объект, и тогда эта прибыль трансформируется в реальные деньги.
Риски
В случае спада на рынке, вы все равно сохраните доход от аренды. Если у арендатора возникнут проблемы с платежами, возможно вам придется снизить арендную ставку на 10-20%, чтобы быстро найти нового арендатора, но ничего ужасного не произойдет и, самое главное, вы будете продолжать зарабатывать деньги. Рынок в конечном итоге восстановится, и ваш доход вернется к прежнему уровню.
Резюме
Приобретая арендуемую недвижимость за наличные, вы делаете безопасную инвестицию в объект со стабильным денежным потоком и хорошей толерантность к рыночным потрясениям. Вы получаете около 10,1% доходности и стабильный ежемесячный доход в размере 1625 евро, который можно использовать для покрытия расходов и реинвестирования.
2. Инвестиции с использованием кредита: 50/50
| Тип объекта | офис | ||||
| Цена | 300 000 | ||||
| Займ % | 5% | ||||
| Объем займа | 50% | ||||
| Период инвестирования (м) | 120 | ||||
| Рост рынка | 4,5% | ||||
| Арендная доходность | 6,5% | ||||
| Процент индексации | 2,0% | ||||
| IRR | 12,0 |
Предположим, что есть банк, который готов предоставить вам кредит на покупку коммерческой недвижимости стоимостью 300 000 евро. Первый вопрос: «Сколько денег стоит брать в банке?» Предположим вы берете 50%, что составляет 150 тысяч с выплатой по умеренной ставке 5% по кредиту на 10 лет. Хорошей новостью является то, что вам нужно добавить всего 150 тысяч, чтобы купить недвижимость. Однако теперь у вас 1590 евро ежемесячного расхода на погашение кредита. В качестве компромисса вы получите всего лишь 35 € дохода от аренды в виде ежемесячного денежного потока, который будет постепенно расти до 360 € в месяц в течение 120 месяцев (10 лет).
Риски
Если что-то случится с рынком недвижимости — ваш денежный поток станет отрицательным, и вам нужно будет «докладывать» деньги, чтобы покрыть расходы на ипотеку. Любые корректировки стоимости аренды могут потенциально привести к отрицательному денежному потоку, а это означает: для того, чтобы сохранить свою инвестицию и в итоге получить прибыль от увеличения стоимости в конце периода, вам нужно будет постоянно добавлять свои деньги в такой объект, чтобы сохранить его на плаву.
Резюме
Вы получаете 12% доходности (IRR) и при этом балансируете на грани фола. Вы финансируете только половину покупки, но при этом жертвуете доходом с аренды, выплачивая взносы по кредиту. Если что-то пойдет не так, вам придётся вкладывать в проект личные средства. Это также ужесточает критерии выбора объекта. И если вы найдёте недвижимость, которая дает минимальный «уровень безопасности» при таком подходе, у вас, скорее всего, будет несколько часов или, в лучшем случае, дней, чтобы совершить сделку. Вряд ли этого времени будет достаточно, чтобы пройти все банковские процедуры по выдаче кредита.
3. Инвестиции с использованием кредита: 80/20
| Тип объекта | офис | ||||
| Цена | 300 000 | ||||
| Займ % | 5% | ||||
| Объем займа | 80% | ||||
| Период инвестирования (м) | 120 | ||||
| Рост рынка | 4,5% | ||||
| Арендная доходность | 6,5% | ||||
| Процент индексации | 2,0% | ||||
| IRR | 14,3% |
Предположим, что у вас есть банк, который готов финансировать 80% объекта под те же 5% процентов, что в наши дни случается крайне редко. Вам потребуется всего 60 тысяч, но ежемесячный платёж по кредиту взлетит до 2545 € и превысит ваш ежемесячный доход от аренды.
Риски
В данном сценарии инвестирования вам придется ежемесячно добавлять средств из своего кармана на покрытие ипотеки. Если экономическая ситуация изменится, то вам придется добавлять ещё больше. Этот инвестиционный сценарий больше напоминает рабство, нежели инвестирование. Также высока вероятность того, что в какой-то момент банк попросит от вас дополнительную гарантию. Если по какой-либо причине вы окажетесь без арендатора на длительный период времени, то расходы по кредиту могут сделать ощутимую брешь в вашем кошельке.
Резюме
Совершая инвестиции по такому сценарию, вы должны понимать, что вам нужно будет каждый месяц доплачивать некоторую сумму из своего кармана (920 € помимо дохода от аренды), чтобы не потерять этот объект. Это составляет порядка 90 тысяч за 10 лет, но увеличивает ваш доход (IRR) до 14%. Увеличение срока кредита до 20 лет исправляет ситуацию на столько, что потребность в дополнительных инвестициях пропадает, поскольку уменьшившиеся платежи по ипотечному кредиту можно покрыть за счёт арендного дохода, но это становится похожим на сценарий №2 с точки зрения рисков и означает балансирование на грани фола, только 20 лет, а не 10. К тому же маловероятно, что вам дадут коммерческий кредит на такой продолжительный срок, а у вас все еще не будет никакого дохода от аренды. Вдобавок ко всему, вероятность, что за 20 лет в экономике будет период спада или коррекции — очень высока.
Как обеспечить, чтобы у инвестиций был положительный денежный поток?
Можно много спорить о том, как лучше инвестировать в недвижимость. Одни «проповедуют» использование банковских услуг и инструментов для финансирования инвестиций, другие рекомендуют покупать недвижимость за наличные или нанять профессионалов сделать это за вас или диверсифицировать свой портфель, чтобы минимизировать риски и так далее. О методах можно спорить много, но с математикой не поспоришь. Поэтому важно всё просчитать и найти каким образом можно максимизировать положительный денежный поток от инвестиций, не беря при этом излишних рисков.
Учитывайте все риски при планировании денежных потоков
Вы должны учитывать различные варианты возникновения рисков. Что произойдет если рынок будет корректироваться? В конце концов вы делаете долгосрочные вложения, поэтому вам нужно учитывать различные варианты экономического развития. Например, что будет в случае, если рынок будет лихорадить следующие 3 года? Вы справитесь с такими обязательствами по кредиту? Все описанные выше сценарии инвестирования связаны с риском и каждый из них имеет свою прибыльность и свои положительные стороны.
Подведём итоги
Если вы стремитесь к стабильному, регулярному, пассивному доходу, вы должны быть очень осторожны с кредитным финансированием, потому что это повлечёт за собой дополнительные расходы. Финансирование инвестиций в недвижимость с помощью кредита может обернуться повышенным доходом в долгосрочной перспективе, но цена, которую вы платите, – это потеря регулярного пассивного дохода. Принимая меры по максимизации активов с использованием банковских услуг и других финансовых инструментов, вы должны отдавать себе отчёт о рисках, которые вы берете. Это может увеличить вашу прибыль, но, с другой стороны, именно это стало причиной банкротства многих известных личностей и компаний, таких как Trump Entertainment Resorts, General Growth Properties и т.д.
Мы в Reinvest24 очень серьезно относимся к инвестициям и тщательно оцениваем риски и различные сценарии развития событий. Наша цель – максимизировать доход от инвестиций в недвижимость без того, чтобы брать чрезмерные риски и не подвергать наших инвесторов потенциальным негативным сценариям. Обеспечение положительного ежемесячного денежного потока на здоровом уровне – это то, что действительно приносит реальную прибыль на «длинных дистанциях». Это особенно актуально при работе с недвижимостью, которая находится в собственности на протяжении долгосрочного периода.
Ознакомьтесь с нашими инвестиционными предложениями, которые включают как ежемесячный доход от аренды, так и прибыль от увеличения стоимости объекта суммарно в размере 14.6%.